Metodología · Costos de construcción
Cómo calculamos los costos por plaza
Documento auditable. Cada número que ves en Terra se deriva de fuentes oficiales del gobierno mexicano con fórmulas públicas. Puedes recalcular cualquier cifra con los datos crudos.
01Costos base por segmento — CMIC/IMIC
Los 4 costos base provienen del Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos (IMIC), publicación Vivienda Unifamiliar, edición Abril 2026. Datos accesibles a empresas afiliadas a CMIC; Cesantoni tiene afiliación vigente.
| Segmento | Costo /m² | Banda |
|---|---|---|
| Interés Social | $11,736 | popular |
| Interés Medio | $17,088 | popular |
| Semilujo | $24,776 | alto |
| Lujo | $34,515 | alto |
MXN/m². Incluyen sobrecosto 28% + IVA en materiales. Fuente: CMIC/IMIC Abr 2026 (Vivienda Unifamiliar).
Segmentos adicionales CMIC/IMIC Abr 2026
Además de Vivienda Unifamiliar, integramos Multifamiliar, Hotelería y Edificios de Oficinas — relevantes para los canales B2B de Cesantoni (desarrolladores verticales, hospitalidad, corporativos).
| Interés Social (vertical) | $13,496/m² |
| Interés Medio (vertical) | $18,305/m² |
| Semilujo (vertical) | $30,010/m² |
| Lujo (vertical) | $35,899/m² |
| Hotel 3 Estrellas | $20,745/m² |
| Hotel 4 Estrellas | $25,649/m² |
| Hotel 5 Estrellas | $36,122/m² |
| Gran Turismo | $41,856/m² |
| Oficina Interés Medio | $18,418/m² |
| Oficina Lujo | $33,413/m² |
| Oficina Superlujo (Inteligente) | $40,396/m² |
Agregación a tiers comerciales
= ($24,776 + $34,515) / 2 = $29,646/m²
Tier Popular / Económico = promedio(Interés Social + Interés Medio)
= ($11,736 + $17,088) / 2 = $14,412/m²
02Ajuste por plaza — Índice sintético gov MX
donde RX = índice_localX / índice_nacionalX
03Ejemplo trabajado — Ecatepec, Estado de México
Cálculo paso a paso del factor para el Estado de México (clave INEGI 15):
| Componente | Local | Nacional | Ratio | × Peso |
|---|---|---|---|---|
| IMSS salario construcción | $521.80 | $462.50 | 1.128 | 0.508 |
| INPP región Centro | 161.8 | 156.5 | 1.034 | 0.259 |
| SHF precio vivienda | 232.7 | 198.4 | 1.173 | 0.235 |
| Factor final | 1.101 | |||
Tier Popular Ecatepec = $14,412 × 1.101 = $15,868/m²
03bGranularidad municipal — SHF Municipal Index
v1.1 (May 2026): para las 139 ciudades cubiertas por SHF Municipal Index, el factor se calcula con el índice de la ciudad específica en vez del promedio estatal. Esto elimina el error de ±3-5% entre ciudades del mismo estado.
| Ciudad | SHF muni | Factor | Tier Alto /m² | Δ vs estatal |
|---|---|---|---|---|
| Ecatepec (popular) | 232.7 | 1.101 | $32,640 | +0.0% |
| Naucalpan (premium) | 285.4 | 1.154 | $34,211 | +4.8% |
| Toluca (capital) | 222.5 | 1.091 | $32,344 | -0.9% |
| Chalco (popular) | 215.2 | 1.084 | $32,136 | -1.5% |
Cobertura SHF Municipal: 139 ciudades principales. Para municipios fuera de cobertura, el sistema cae al factor estatal automáticamente. Snapshot 2026-Q1. Badge 📍 MUNICIPAL visible en UI cuando aplica.
04Validación cruzada vs CMIC publicado
Factor derivado vs cifras CMIC publicadas para ciudades verificables:
| Ciudad | CMIC pub. | Terra derivado | Error |
|---|---|---|---|
| Ciudad de México | 1.180 | 1.182 | 0.2% |
| Saltillo (Coahuila) | 0.950 | 0.952 | 0.2% |
| Cancún (Q. Roo) | 1.120 | 1.122 | 0.2% |
Margen de error <1% en los 3 casos. Metodología replicable — cualquier auditor puede descargar los 3 datasets fuente y recalcular.
05Limitaciones y roadmap
Limitaciones actuales (v1.2)
- Granularidad: factor por estado, no por municipio (±3-5% error en ciudades atípicas).
- Snapshot vs live: datasets refrescados trimestralmente.
- Pesos: 50/30/20 calibrado contra 3 puntos CMIC verificables.
Refresh automático (May 2026 v1.1)
- INPP regional INEGI:
pnpm refresh:inpp· API INEGI BIE · snapshot 2026-03-31 - IMSS salario sector 41:
pnpm refresh:imss· CSV datos.gob.mx · snapshot 2025-12-31 - SHF índice vivienda:
pnpm refresh:shf· manual (SHF no expone API) · snapshot 2026-Q1 - Pemex/CRE diesel:
pnpm refresh:pemex· semanal · snapshot 2026-05-12 - Wrapper completo:
pnpm refresh:cost-factors
Roadmap v2 (Q3 2026)
- SHF Municipal: expansión de 139 a 200+ ciudades.
- SHF refresh automático vía DataMexico cube cuando expongan API stable.
- Ajuste estacional (Q4 +4-6% por demanda).
- SNIIV permisos construcción (palanca #1 sensibilidad TAM).
- Sentinel-2 expansion a 250+ ciudades.
- Pemex precio combustible por estado (4° componente, peso 10%).